Vendere casa sembra semplice, finché non si entra nel labirinto dei documenti! Scopri quali sono quelli davvero indispensabili, quali errori ti possono bloccare e come evitarli con il supporto giusto!

Vendere un immobile è un progetto che può cambiare la vita, ma spesso nasconde insidie che rischiano di rallentare o compromettere il risultato finale.
Molti proprietari, pensando che l'elemento più importante sia trovare un acquirente, trascurano un aspetto fondamentale: la documentazione.

Sapevi che oltre il 40% delle trattative immobiliari si complica proprio per problemi con i documenti? Continua a leggere: ti spieghiamo come evitarlo!

La verità è che è proprio la gestione corretta dei documenti che determina il successo di una vendita. Senza una documentazione completa, aggiornata e coerente, anche l’accordo più promettente può saltare.

In questo articolo ti spieghiamo in modo chiaro quali sono i documenti necessari per vendere un immobile e come evitare ritardi e imprevisti grazie al supporto di un team di professionisti che si occupi anche degli aspetti tecnici.

I documenti necessari per vendere un immobile

L’atto di provenienza: cos’è e dove si trova

Quando si vende un immobile, il primo documento fondamentale da avere è il cosiddetto atto di provenienza: si tratta del documento che dimostra in modo ufficiale e legale che sei il legittimo proprietario dell’immobile e che, quindi, hai il diritto di venderlo.

È sempre obbligatorio? Sì, l’atto di provenienza è indispensabile per la vendita. Senza questo documento, non è possibile procedere alla stipula dell’atto notarile di compravendita, perché manca la base giuridica su cui si fonda il diritto di proprietà. In altre parole, nessun notaio potrà rogitare la vendita se non viene presentato un documento valido che attesti da dove deriva la tua titolarità sull’immobile.

A seconda di come hai acquisito la proprietà, l’atto di provenienza può avere forme diverse:

• L’atto notarile di compravendita, se hai acquistato l’immobile da un precedente proprietario.

• L’atto di donazione, se l’immobile ti è stato donato.

• La dichiarazione di successione accompagnata dalla voltura catastale, se lo hai ereditato.

• Una sentenza del tribunale, nei casi in cui l’acquisto sia avvenuto a seguito di procedimenti giudiziari (ad esempio un’esecuzione immobiliare o una divisione ereditaria).

Se non hai una copia dell’atto, ci sono diversi modi per reperirlo:

• Rivolgerti al notaio che ha redatto l’atto, se è ancora in attività.

• Contattare l’Archivio Notarile Distrettuale, nel caso in cui il notaio sia deceduto o abbia cessato l’attività.

• Richiedere una visura ipotecaria presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari (oggi Ufficio del Territorio dell’Agenzia delle Entrate) della provincia dove si trova l’immobile.

• Ricorrere a un tecnico abilitato, un’agenzia immobiliare o un notaio che possa aiutarti a recuperare una copia autentica.

È importante non rimandare questo passaggio: verificare in anticipo l’atto di provenienza ti permette di evitare brutte sorprese e rallentamenti, soprattutto se sull’immobile gravano diritti parziali (come usufrutti, servitù, nuda proprietà) o se ci sono vincoli non ancora risolti. Una situazione non chiara potrebbe spaventare l’acquirente o addirittura bloccare la vendita.

La visura catastale e la planimetria: cosa sono, a cosa servono e dove si ottengono

La visura catastale è il documento che riporta i principali dati identificativi e fiscali dell’immobile registrati presso il Catasto. Contiene informazioni come la categoria catastale (cioè la destinazione d’uso, ad esempio abitazione o ufficio), il foglio, la particella, il subalterno, l’indirizzo, la superficie e la rendita catastale, che serve a determinare il valore fiscale dell’immobile.

Alla visura catastale va sempre affiancata la planimetria catastale, che rappresenta graficamente la distribuzione interna dell’immobile: mostra quindi la suddivisione degli spazi, la disposizione delle stanze, eventuali balconi, accessori e pertinenze. In sostanza, è la “piantina ufficiale” depositata negli archivi dell’Agenzia delle Entrate – Catasto Fabbricati.

È fondamentale che la planimetria corrisponda esattamente allo stato reale dell’immobile. Anche una piccola differenza – come l’abbattimento di un tramezzo, la chiusura di un balcone, lo spostamento di una porta o la trasformazione di un ripostiglio in bagno – se non regolarmente autorizzata e registrata, può generare problemi durante la compravendita. Le difformità tra stato di fatto e documentazione catastale sono infatti tra le principali cause di blocco o ritardo nei rogiti, poiché il notaio è tenuto a segnalare eventuali incongruenze e può decidere di sospendere l’atto.

In alcuni casi, una difformità catastale può essere sanata con una semplice variazione, ma in altri serve verificare anche la conformità urbanistica, che richiede controlli più approfonditi sul rispetto delle normative edilizie comunali. Ecco perché è importante agire per tempo!

Se non sei in possesso della visura o della planimetria, è possibile ottenerle in diversi modi:

• Online, tramite i servizi dell’Agenzia delle Entrate (se si è intestatari dell’immobile, anche gratuitamente tramite SPID).

• Rivolgendosi a un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere).

• Presso l’Ufficio Provinciale – Territorio dell’Agenzia delle Entrate competente per zona.

Anche qui, il consiglio è di verificare in anticipo che visura e planimetria siano aggiornate e coerenti con lo stato reale dell’immobile, così da evitare problemi al momento della vendita.

Il certificato di agibilità: quando serve e come ottenerlo

Uno dei documenti spesso richiesti durante una compravendita è il certificato di agibilità, che attesta che l’immobile rispetta le normative vigenti in materia di sicurezza, igiene, salubrità, sulla base delle regole in vigore al momento del rilascio.

È obbligatorio?

Nella maggior parte dei casi sì, in particolare:

• quando si tratta di immobili di nuova costruzione,

• oppure di edifici che hanno subito interventi edilizi rilevanti, come ampliamenti, ristrutturazioni o cambi di destinazione d’uso.

In questi casi, l’agibilità viene rilasciata tramite la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) da parte di un tecnico abilitato, entro 15 giorni dalla fine dei lavori.

Tuttavia, ci sono eccezioni.

Per esempio, se l’immobile è stato costruito prima del 1934, periodo in cui la normativa sull’agibilità non era ancora in vigore, il certificato potrebbe non esistere e non essere obbligatorio. Lo stesso vale per edifici molto datati mai ristrutturati in modo significativo: in assenza di modifiche sostanziali, la richiesta dell’agibilità potrebbe non essere mai stata fatta.

Posso vendere una casa senza agibilità?

Sì, è possibile vendere un immobile privo di certificato di agibilità, ma a una condizione fondamentale: l'acquirente deve essere informato in modo trasparente della mancanza del documento prima del rogito e accettarla consapevolmente. In mancanza di questa informazione, il venditore rischia di incorrere in contestazioni o, nei casi più gravi, di sanzioni per inadempienze contrattuali.

Per questo, anche se non è sempre obbligatoria per legge, l’agibilità è spesso richiesta dai notai, dalle banche e dagli acquirenti, e averla disponibile contribuisce a rendere più rapido e sicuro l’intero processo di vendita.

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Regolamento di condominio e regolarità delle spese condominiali

Se il tuo immobile fa parte di un condominio, allora dovrai fornire all’acquirente anche una copia del Regolamento di condominio, ovvero il documento che disciplina i diritti e i doveri dei condomini, l’uso delle parti comuni e le modalità di gestione dell’edificio. Questo permette all’acquirente di conoscere in anticipo eventuali limitazioni (come divieti d’uso, modifiche o destinazioni d’uso degli spazi comuni).

Inoltre, al momento del rogito, dovrai rilasciare una dichiarazione sulla regolarità dei pagamenti condominiali, attestando di essere in regola con le spese ordinarie e straordinarie, oppure indicando eventuali morosità o contenziosi in corso. Questa dichiarazione è fondamentale per evitare che l’acquirente si ritrovi a dover saldare debiti non propri dopo l’acquisto.

È buona norma consegnare anche i verbali delle ultime assemblee condominiali, così da informare l’acquirente su decisioni recenti, lavori deliberati o spese straordinarie già approvate.

Attenzione: anche una piccola irregolarità può far saltare una compravendita! Ecco cosa verificare

Spesso si tende a pensare che, se l’immobile esiste fisicamente e viene abitato senza problemi, allora tutto sia in regola anche da un punto di vista burocratico. Purtroppo non è così!

Una delle cause più frequenti di ritardi e fallimenti nella compravendita immobiliare è rappresentata dalle difformità tra i documenti e lo stato di fatto dell'immobile.

Sapevi che un abuso edilizio, anche minimo, può bloccare la vendita per mesi o impedirla del tutto? 

Una planimetria catastale non aggiornata, ad esempio, obbliga il venditore a sanare la situazione prima di poter firmare l’atto definitivo, con tempi che possono variare da poche settimane a diversi mesi. Se invece si scoprono abusi edilizi non sanabili, come ampliamenti senza permesso o modifiche strutturali vietate, la vendita può addirittura diventare impossibile.

Anche la mancanza del certificato di agibilità può indurre l’acquirente a chiedere un ribasso sul prezzo o a pretendere specifiche garanzie.
Senza parlare poi dei casi di vincoli o ipoteche non estinte sull'immobile, che richiedono la cancellazione prima della vendita, allungando ulteriormente i tempi.

In sostanza, ogni difformità o mancanza documentale comporta un rischio concreto: perdita di tempo, di soldi e, nel peggiore delle ipotesi, il fallimento della compravendita.

Come evitare brutte sorprese: il valore del supporto tecnico

La buona notizia? Tutti questi problemi si possono evitare. E sai come? Verificando e mettendo in ordine la documentazione PRIMA di iniziare a vendere, con il supporto di professionisti del settore.

Un’Agenzia immobiliare tradizionale potrebbe limitarsi a pubblicare l’annuncio e trovare l’acquirente, lasciando poi al venditore il compito di affrontare eventuali problemi tecnici. Ma con un reparto tecnico interno, come in Facile Rogitare, la gestione è molto diversa.

Il nostro metodo prevede una verifica preliminare completa della situazione urbanistica, catastale e ipotecaria dell’immobile.
Controlliamo la corrispondenza tra planimetria e stato dei luoghi, analizziamo la storia edilizia dell’immobile, verifichiamo l’assenza di vincoli o ipoteche ancora attive.

Sapevi che affrontare subito eventuali irregolarità può abbreviare i tempi di vendita fino al 50%? 

Qualora emergessero difformità o problemi, il nostro team tecnico ti aiuterà a risolverli prima di arrivare all’accordo con l’acquirente. Vendere una casa con documentazione perfettamente in ordine non solo ti evita ritardi e stress, ma ti permette anche di vendere al miglior prezzo, offrendo al tuo acquirente tutte le garanzie necessarie.

Contattaci subito: ti spiegheremo nel dettaglio il nostro metodo di lavoro e come ti aiuteremo a vendere casa al miglior prezzo! Compila il modulo qui sotto!